ल्यान्ड मार्केटमा कसरी हुन्छ कारोबार, कसले तय गर्छ मूल्य?
भागवत भट्टराई
काठमाडौं, कात्तिक १९सहरी क्षेत्रमा घरजग्गा व्यवसाय कसरी व्यवस्थित गर्ने — सरकार र सरोकारवालालाई यो चुनौती बढिरहेको छ। नेपालमा कारोबारमा सबभन्दा बढी नाफा हुने र छिटो मूल्य बढ्ने क्षेत्रका रूपमा घरजग्गा क्षेत्र स्थापित भएको छ।
तर घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित हुन नसक्दा यो कारोबारमा सहभागी सबैले हैरानी पाएका छन्।
अहिले घरजग्गा कारोबारमा सहभागी हुने खरिदकर्ता, बिक्रीकर्ता, ब्रोकर वा सरकार कोही पनि खुसी छैनन्।
बिक्रीकर्ता आफ्नो जग्गा बेच्ने ग्राहक कसरी खोज्ने भनेर समस्यामा छन्। खरिदकर्ता आफूलाई पायक पर्ने जग्गा कहाँ पाइन्छ, त्यहाँको यथार्थ मूल्य कसरी थाहा पाउने भनेर चिन्तित छन्। ब्रोकर आफ्नो व्यवसायले कानुनी मान्यता नपाएको र अस्वस्थ प्रतिस्पर्धाका कारण व्यवसाय बदनाम भएकामा चिन्तित छन्। र, सरकार एकातिर आफूले पाउनुपर्ने राजस्व नपाएकोमा चिन्तित छ भने, अर्कोतिर जग्गाको भाउ अकासिएर विकासका परियोजना धान्नै नसकिने भएकामा चिन्तित छ।
त्यसैले यो क्षेत्रमा जोडिएका सबैको हैरानी र समस्या समाधान गर्न घरजग्गा कारोबारमा नयाँ सोच र समाधान खोज्नुपर्ने छलफल धेरै अघिदेखि भएको हो।
चालु आर्थिक वर्षको बजेटले पनि यो विषयलाई स्वीकार गरेको छ। बजेट वक्तव्यको १२९ नम्बर बुँदामा भनिएको छ — घरजग्गाको खरिद-बिक्री मूल्य यथार्थपरक, व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउन भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित वैज्ञानिक मूल्यांकन प्रणाली कार्यान्वयनमा ल्याइनेछ।
तत्कालीन भूमि व्यवस्था मन्त्री शिवमाया तुम्बाहाम्फेले घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्न 'ल्यान्ड मार्केट' को अवधारणा अघि बढाउनुपर्ने भन्दै सरोकारवालाहरूसँग छलफल चलाएकी थिइन्। अवधारणा-पत्र तयार गर्न आन्तरिक समिति बनाइएको थियो। तर कस्तो अवधारणा बन्यो र यसले के के काम गर्यो भन्ने विषय सार्वजनिक गरिएन।
भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले २०७९ असार अन्तिम साताबाट छुट्टै कम्पनी 'ल्यान्ड मार्केट' खडा गर्ने विषयमा छलफल चलाएको थियो। भूमि बजार सञ्चालन गर्न कार्यविधि, ऐन, नियम र संरचना कस्तो बनाउने भन्नेमा प्रारम्भिक छलफल सुरू गरे पनि मन्त्रालयले टुंगोमा पुर्याउने काम गरेन।
घरजग्गा व्यवस्थित गर्न ल्यान्ड मार्केट कम्पनी खडा गर्न दबाब दिँदै आएका छन्।
'यो क्षेत्र व्यवस्थित गर्न ल्यान्ड मार्केट खडा गर्नुपर्छ। हामीलाई व्यवस्थित काम गर्ने अवसर प्रदान गरिदिनुहोस् भनेर सरकारका मन्त्री-सचिव सबैलाई भन्दै आएका छौं। यो सरकारले नै अघि बढाउने भनेको काम पनि हो,' नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीले भने।
पछिल्लो पटक कानुन न्याय तथा संसदीय मामिला मन्त्री धनराज गुरूङले पनि यो विषयमा चासो राखेर छलफल चलाएको उनले बताए। त्यस्तै संसदीय समितिहरूले पनि चासो राखेका थिए।
गत साउनमा भूमि व्यवस्था तथा सहकारी निवारण मन्त्रालयबाट सरूवा भएका सचिव दामोदर रेग्मीले ल्यान्ड मार्केट वा ल्यान्ड स्टक कम्पनी खडा गरेर यसलाई व्यवस्थित गर्न र नियमन गर्न ढिला भएको बताए।
'ल्यान्ड मार्केट घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्ने उपयुक्त अवधारणा हो। हामीलाई एकदमै आवश्यक छ। यसले जग्गा कारोबार पारदर्शी बनाउँछ,' रेग्मीले भने, 'यो कसरी सञ्चालन गर्ने भन्ने मोडल बनाएर, नीति निर्माण गरेर तुरून्त लागू गर्नुपर्छ। ल्यान्ड मार्केटले सरकारको राजस्व पनि वृद्धि गर्छ। अहिले राजस्व गुमिरहेको छ। किनबेच गर्दा एउटा मूल्यमा गरिरहेका हुन्छन्, दर्ता गर्दा अर्को मूल्यमा हुन्छ।'
के हो त ल्यान्ड मार्केट अवधारणा? यसले कसरी काम गर्छ?
ल्यान्ड मार्केट औपचारिक रूपमा जग्गा किन्ने र बेच्नेबीच समन्वय गर्न खडा गरिने 'स्टक एक्सचेन्ज' जस्तै संस्था हो।
यसलाई सेयर मार्केटसँगै तुलना गरेर हेरौं।
सेयर कारोबार गर्ने किन-बेचकर्ता, ब्रोकर र नेपाल स्टक एक्सचेन्ज छन्। नियमन गर्ने नेपाल धितोपत्र बोर्ड छ। सेयर किन-बेचकर्ताले दोस्रो बजारमा कारोबार गर्नुपर्दा ब्रोकरका माध्यमबाट आदेश दिनुपर्छ। ब्रोकरले त्यो आदेश रूजु गरेपछि नेप्सेको कारोबार प्रणालीमा त्यही आदेशअनुसार मिल्ने रकम र कित्ताको आधारमा कारोबार हुन्छ। सोही कारोबारको आधारमा सरकारले राजस्व पाउँछ। वास्तविक कारोबारका आधारमै कर तिर्नुपर्ने हुन्छ।
नियामक निकायका रूपमा धितोपत्र बोर्डले नियमन र सुपरिवेक्षण मात्रै होइन, कारोबार व्यवस्थित बनाउन आवश्यक नीतिगत व्यवस्था पनि तयार पार्छ।
अब स्टक एक्सचेन्जमा जस्तै ल्यान्ड मार्केटमा घरजग्गाको कारोबार कसरी हुन्छ हेरौं।
घरजग्गा बिक्रीकर्ता वा खरिदकर्ताले ब्रोकरलाई सम्पर्क गर्छन् र कारोबारको आदेश दिन्छन्। ब्रोकरले रूजु गरिदिएपछि ल्यान्ड मार्केटमा पनि स्टक एक्सचेन्जमा जस्तै कारोबार हुन्छ। बिक्रेताले पारदर्शी रूपमा बिक्री गर्छ। खरिदकर्ताले पारदर्शी रूपमै खरिद गर्छ। नियमन गर्न छुट्टै संयन्त्र बन्छ। नियामक निकायले तोकेका आधारमा ब्रोकरले कमिसन लिन्छ। सरकारले कानुन अनुसार कर लिन्छ।
ब्रोकरको सहयोगमा बिक्रीकर्ताले बेच्ने जग्गाको 'प्रोफाइल' तयार गरेको हुन्छ।
यदि कसैले घर बिक्री गर्दैछ भने सो घर कहिले बनेको हो, कस्ता निर्माण सामग्री प्रयोग गरिएको छ, योभन्दा पहिले कतिमा खरिद-बिक्री भएको थियो वा पहिलोपटक बिक्री हुन लागेको हो लगायत सबै सूचना घरको प्रोफाइलमा हुन्छ।
खरिद-बिक्रीमा अपनाउनुपर्ने सबै प्रक्रिया पूरा भएका छन् कि छैनन्, यसले भोलिका दिनमा कुनै कानुनी अप्ठ्यारो पर्छ कि पर्दैन, सरकारले तोकेको मापदण्ड पूरा छ कि छैन भनेर रूजु गर्ने काम ब्रोकरले गर्छ। यसबाट ल्यान्ड मार्केटमा कारोबारका लागि दर्ता हुने घरजग्गाको सम्पूर्ण जानकारी खरिदकर्तालाई प्राप्त हुन्छ।
खडा गरिने ल्यान्ड मार्केट कम्पनीले यसका लागि 'सिस्टम' निर्माणको काम गर्छ भने नियामक निकायले कारोबार व्यवस्थित बनाउन आवश्यक नीति तय गर्छ।
यति ठूलो कारोबार हुने घरजग्गा व्यवसाय नियमन गर्ने निकाय समेत नभएको अवस्थामा छुट्टै संयन्त्र आवश्यक पर्ने ब्रोकर हमित खान बताउँछन्।
'ब्रोकर, विकासकर्ताका कमीकमजोरी होलान्, आफ्ना समस्या पनि हुन्छन्। तर यी सबै कसलाई भन्ने, सुधार कसरी गर्ने भन्ने विषयमा छलफल गर्ने र समाधानको प्रयास गर्ने निकाय नै छैन,' उनले भने, 'यति ठूलो कारोबार हुने यो क्षेत्र व्यवस्थित गर्न ल्यान्ड मार्केट कम्पनीसँगै नियामक निकाय पनि आवश्यक छ।'
व्यवसायी भेषराज लोहनी विश्वका विकसित राष्ट्रले यही प्रणालीबाट घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गरेको बताउँछन्। ल्यान्ड मार्केट प्रावधान अमेरिका, अस्ट्रेलिया, क्यानडा, बेलायत लगायत देशमा लागू भएको छ। नेपालमा पनि यो व्यवस्था गर्न ढिलाइ गर्न नहुने उनले बताए। यसले जग्गाको अचाक्ली मूल्य वृद्धि रोक्न र कमिसन सीमित गर्न पनि सहयोग पुर्याउने उनको भनाइ छ।
ल्यान्ड मार्केटमा दुई ढंगले मूल्य घटबढ हुन सक्छ; बजार माग र राज्यले तय गर्ने मापदण्ड वा नीति निर्देशिकाको आधारमा।
आफ्नो सम्पत्ति बेच्दा बिक्रेताले मूल्य निर्धारण गर्न पाउँछ कि पाउँदैन?
'बिक्रेताले आफ्नो जग्गा वा घरको मूल्य निर्धारण गर्न सक्छ,' महासंघ अध्यक्ष लोहनीले भने, 'बिक्री भएको विवरण प्रणालीमा राख्नुपर्ने हुन्छ। त्यसो हुँदा वरिपरिका अन्य घर वा जग्गाको मूल्य कति छ भन्ने आधारमा उसले आफ्नो मूल्य तय गर्न सक्छ। बजार मागका आधारमा सम्पत्ति मूल्य पाउँछ।'
त्यस्तै निश्चित प्रतिशतभन्दा धेरै मूल्य बढे वा घटेमा सेयर बजारमा सर्किट ब्रेक लगाए जसरी घरजग्गाको मूल्य पनि अनुमान योग्य बनाउन सकिने उनको भनाइ छ।
ल्यान्ड मार्केटको अभावमा घरजग्गा कारोबारमा विकृति देखिएका छन्।
अहिले कुन प्रक्रियाबाट घरजग्गा किनबेच हुन्छ भन्ने प्रश्नको सहज उत्तर नै छैन। व्यवसायी, सरकार तथा सरोकारवाला सबै यो पारदर्शी छैन भनेर स्वीकार गर्छन्। त्यसैले कर छली पनि व्यापक हुन्छ।
घरजग्गाको बिक्री मूल्यका आधारमा बिक्रेताले पुँजीगत लाभकर तिर्नुपर्छ। खरिदकर्ताले आफूले किनेको मूल्यका आधारमा कर तिर्नुपर्छ। त्यसैले दुवैको मिलेमतोमा खरिद/बिक्री मूल्य घटाइन्छ।
पाँच वर्षभन्दा कम समय स्वामित्व रहेको घरजग्गामा ७.५ प्रतिशत र पाँच वर्षभन्दा बढीलाई ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्छ। त्यस्तै खरिद रकमका आधारमा महानगरपालिकाभित्र ५ प्रतिशत, उपमहानगरपालिकाभित्र ४.५ प्रतिशत, नगरपालिकाभित्र ३.५ प्रतिशत र गाउँपालिकाभित्र ३ प्रतिशत कारोबार कर लाग्छ।
कर छल्न, कम गर्न तथा ब्रोकरको कमिसन बढाउन यथार्थ कारोबार रकम देखाइँदैन। सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकन नै आधिकारिक जस्तै गरी कर तिरिन्छ।
उदाहरणका लागि, मालपोत कार्यालय, डिल्लीबजारले माइतीघर सेन्टजेभियर कलेजदेखि वनस्पति विभागसम्मको दायाँबायाँको जग्गाको मूल्य प्रतिआना न्यूनतम २६ लाख रूपैयाँ तोकेको छ। तर त्यो क्षेत्रमा अहिले प्रतिआना दुई करोड रूपैयाँसम्म किनबेच भइरहेको छ। तर जतिमा किनबेच भए पनि २६ लाखमा भएको मानेर कर तिर्ने काम हुन्छ।
२०७८ सालमा घरजग्गाको अत्यधिक कारोबार भएको थियो। सरकारले ७१ अर्ब रूपैयाँ राजस्व संकलन गरेको थियो। वास्तविक कारोबार रकमलाई आधार बनाएर कर तिरेको भए राजस्व कति उठ्थ्यो होला!
यसरी अपारदर्शी जग्गा किनबेचबाट खरिदकर्ता र बिक्रीकर्ता दुवै ठगिएका छन्।
एक ब्रोकरले बताएअनुसार २०७८ सालमा कीर्तिपुरको पाँगामा एक व्यक्तिले चलेको मूल्य भन्दै २० लाख रूपैयाँ आनाको दरले ६ आना जग्गा बिक्री गर्न चाहे। ब्रोकरले कमिसन टुंग्याएर जग्गा बेच्ने जिम्मा लियो। बीचको सबै काम ब्रोकरले नै गर्यो र जग्गा बिक्री गरियो। ब्रोकरले खरिदकर्ताबाट २६ लाख रूपैयाँ आनाका दरले ६ आना जग्गाको पैसा लिएको रहेछ। पछि थाहा भयो, बिक्रेता र क्रेता त नाता सम्बन्धका मानिस रहेछन्।
त्यस्तै खरिदकर्तालाई कारोबार मूल्यको करको डर र बिक्रेतालाई लाभकरको डर देखाएर मूल्य एकआपसमा गुपचुप राखिन्छ। क्रेता र बिक्रेता लालपुर्जा लेनदेन वा नामसारी क्रममा मात्र भेट हुन्छन्। त्यो पनि ब्रोकरकै अगुवाइमा। त्यति बेला सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्य देखाइन्छ। यथार्थ कतिमा कारोबार भयो भन्ने कुरा दुवैलाई थाहा हुँदैन।
अहिले जसरी करोबार भइरहेको छ, त्यसले मूल्य अचाक्ली बढाएको छ। सामान्यतया, कुन क्षेत्रमा जग्गाको माग कति छ र त्यहाँको पूर्वाधार कस्तो छ भन्ने विषयले जग्गाको मूल्य निर्धारण हुन्छ। तर ब्रोकरहरूले आफू फाइदा लिन जग्गाको मूल्य अचाक्ली बढाउने गर्छन्।
एक ब्रोकरका अनुसार कम्तीमा पनि तीन चरणमा जग्गाको मूल्य बढाउने गरिन्छ।
'एउटा जग्गा ब्रोकरकहाँ पुगेपछि कम्तीमा तीन तहमा कारोबार हुन्छ। कसैले बिक्रीको प्रस्ताव लिएर आयो भने त्यसलाई कति बढाउन सकिन्छ भनेर प्रतिस्पर्धा नै हुन्छ,' ती ब्रोकरले भने, 'कतिपय अवस्थामा धेरै बनाइएको पैसा ब्रोकर वा मध्यस्थताकर्ताबीच नै बाँडफाँट गरिन्छ।'
तर अहिलेको प्रावधानबाट ब्रोकरहरू पनि सन्तुष्ट छैनन्।
'कमाइ र नाफा हुन्छ होला तर, व्यवस्थित नभएसम्म कसैलाई सहज हुँदैन। एउटै सम्पत्ति आठ-दसवटा ब्रोकरले कारोबार गर्न खोजिरहेका हुन्छ,' घरजग्गा ब्रोकर हमित खानले भने, 'ब्रोकरको काम कसले गर्न पाउने, कस्तो योग्यता चाहिने भन्ने पनि छैन। अर्कातिर कसरी कारोबार गर्ने भन्ने कुनै प्रावधान छैन। यसले गर्दा अस्वस्थ प्रतिस्पर्धा भएर समस्या हुन्छ।'
अपार्टमेन्ट तथा भवनहरू विकास गर्ने विकासकर्ताहरू पनि अहिलेको अवस्थाले समस्या बढ्दै गएको बताउँछन्।
'जब व्यवस्थित काम हुँदैन तब हरेक व्यवसायमा समस्या हुन्छ। सरकारलाई घरजग्गा व्यवसाय पारदर्शी र यथार्थ कारोबार भएको छैन भन्ने थाहा छ,' महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीले भने, 'यसले समग्र अर्थतन्त्र चक्र नै बिगारेको छ। व्यवस्थित गर्न आवश्यक छ।'
घरजग्गा कारोबारको ठूलो अंश करको दायरामा नआउने तर नाफा लैजाने हुँदा सरकारको राजस्वमा समेत समस्या भएको उनले बताए।
'सरकारी न्यूनतम मूल्यलाई नै आधार बनाएर किन-बेचकर्ताले तोकिएको कर तिरेको हुन्छ,' उनले भने, 'तर बिचौलियाले पाउने वार्षिक ५० अर्ब रूपैयाँभन्दा बढी कमिसनको कुनै लेखाजोखा छैन। राजस्व गुमिरहेको छ।'
Source: SetoPati.com
